Dienstwohnung als Sachbezug
Willkommen auf der offiziellen Projektseite unserer Android-App zur Berechnung der Sachbezug im österreichischen Raum für das Beitragsjahr (2015 bis 2026).
Wichtige Hinweise, Quellen, Haftung & Datenschutz
Gesetzliche Quellen & Berechnungsbasis
Um maximale Verlässlichkeit zu gewährleisten, orientieren sich die hinterlegten Rechenregeln an folgenden offiziellen Publikationen:
- BMF Steuerbuch 2026: Berücksichtigung der steuerlichen Tarifgrenzen, Freigrenzen und Absetzbeträge des Bundesministeriums für Finanzen.
- WKO-Richtlinien: Einbindung der aktuellen Sätze für Dienstgeberbeitrag (DB), Zuschlag zum DB (DZ) und Kommunalsteuer.
- LStR 2002: Anwendung der Auslegungen gemäß den geltenden Lohnsteuerrichtlinien des Bundes.
- Bundeslandgenaue Berechnung: Berücksichtigung der aktuellen amtlichen Richtwerte für alle 9 österreichischen Bundesländer.
- Abschläge & Sonderregelungen: Einfache Berücksichtigung von Abschlägen (z. B. für Nicht-Normwohnungen, Portierwohnungen oder selbstgetragene Betriebskosten).
- Arbeitsplatznahe Unterkunft: Überprüfung der Sachbezugsfreiheit bei Unterkünften bis 30 m² bzw. 35 m².
- Heizkosten-Pauschale: Automatische Einberechnung von Heizkostenpauschalen nach den gesetzlichen Vorgaben.
Wichtige Hinweise & Haftungsausschluss (Disclaimer)
- Keine offizielle Behörden-App: „Diese App ist ein unabhängiges, privates Tool zur Orientierung und steht in keinerlei Verbindung zu einer offiziellen österreichischen Behörde, dem Bundesministerium für Finanzen (BMF) oder einer anderen staatlichen Institution."
- Haftungsausschluss (Disclaimer): "Alle Berechnungen, Werte und Informationen in dieser App werden ohne Gewähr zur Verfügung gestellt. Die App dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine professionelle steuerliche oder rechtliche Beratung durch einen Steuerberater oder die zuständigen Abgabenbehörden. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Daten übernommen werden.“
- Gesetzliche Quellen: Die Berechnungen und pauschalen Werte basieren auf den gesetzlichen Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes (EStG 1988) und LStR 2002, Lohnsteuerrichtlinien 2002, (Direkt zum Link) in der jeweils geltenden Fassung sowie der Sachbezugswerteverordnung in Verbindung mit den aktuellen Richtwerten gemäß § 5 des Richtwertgesetzes.
Auszug aus BMF Steuerbuch 2026 seite 20: "Dienstwohnung Rz 149–162e (Direkt zum Link)
Wird der Arbeitnehmerin oder dem Arbeitnehmer eine Dienstwohnung kostenlos oder verbilligt zur Verfügung gestellt, liegt ebenfalls ein steuerpflichtiger Sachbezug vor. Stellt die arbeitsplatznahe Unterkunft nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen dar, ist bis zu einer Größe
von 35 m2 kein Sachbezug anzusetzen. Bei einer Größe von mehr als 35 m2 aber nicht mehr als 45 m2 ist der begünstigte Betrag um 35 % zu vermindern, wenn die arbeitsplatznahe Unterkunft durchgehend höchstens zwölf Monate vom selben Arbeitgeber zur Verfügung gestellt wird."
Die Berechnungen in der App finden lokal auf Ihrem Gerät statt. Es werden keine sensiblen Unternehmens- oder Gehaltsdaten an externe Server übertragen.
App im Google Play Store ansehen
Was biettet die App
- Eingabe Funktion: Bestimmen Sie das Jahr, Bundesland, qualität des Wohnraums, die Fläche, Marktpreis oder Mietpreis, mit oder ohne Btriebskosten oder Heizung.
- Demo Funktion: Sie können zufählige Bestimmungsdaten automatisieren und die Berechnungen ansehen.
- Sprachen Auswahl (en, de) App Sprache von Deutsch zu Englisch
- Ergebniss teilen Ergebnisse können gleich geteilt werden.
- Dunkel Mode oder Hell Display nach wünsch switchen.
- Info-Links Online Information
- App-Info & Disclaimer Intgriertes Info-Blatt
Grundsätzliches
Ein gutgehendes Unternehmen lässt gewiesen Vorteile an seinen Mitarbeitern über, ob es in Form ein Firmenkraftfahrzeug oder kostenfreie oder verbilligte Wohnräumlichkeit oder Sonstige. Diese Vorteile sind aber Geldwert, daher gehören zu dem Monatsentgelt und erhöhen die Bezüge um diesen Wert und werden für die Abgaben, Beiträge und Steuern berücksichtigt.
Bewertung des Sachbezuges
Für die Bewertung sind amtliche Sachbezugswerte vom Bundesministerium für Finanzen festgelegt und falls nicht festgelegt dann sind die Mittelpreise des Verbraucherortes vorzunehmen.
Bewertung der Dienstwohnung
Da sind gesetzliche Quadratmeter Werte festgelegt im Richtwertgesetz und die werden jährliche aktualisiert. Das Gesetz schreibt vor, wie dieser Werte verwendet werden und Welche Abschläge oder Zuschläge berechnet werden sollen. Es wird auch vorgeschrieben ein Verfahren um bestmöglichen Bewertung zu erzielen.
Neuer Richtwerte ab 1.1.2024
| Bundesland | Ab 01/2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Burgenland | € 6,09 | € 5,61 |
| Kärnten | € 7,81 | € 7,20 |
| Niederösterreich | € 6,85 | € 6,31 |
| Oberösterreich | € 7,23 | € 6,66 |
| Salzburg | € 9,22 | € 8,50 |
| Steiermark | € 9,21 | € 8,49 |
| Tirol | € 8,14 | € 7,50 |
| Voralberg | € 10,25 | € 9,44 |
| Wien | € 6,67 | € 6,15 |
Abschläge vom Richtwert sind wie folgt:
- Wohnung (kleine als 30 m²) dann 100% "Kein Sachwert"
- Wohnung (kleine als 40 m²) dann 35%
- Wohnung entsprecht die Normen nicht (keine Heizung oder WC) dann 30%
- Wohnung für Portier, Hausbetreung oder Hausbesorger 35%
- Dienstnehmer zahlt die Betriebskosten 25%
Zuschläge
Wenn die Heizkosten nicht nach tatsächlicher Werter ermittelt werden können
- Heizkosten pro m² € 0,58 und Monat.
Das Verfahren
Es soll Vergleiche durchgeführt werden, Zwischen der Richtwert laut Gesetz und der Mittelpreise des Verbraucherortes, dabei wird der Mittelpreis des Verbraucherortes abzüglich 25% gegenüber Richtwert, Erst abzüglich Abschläge, dann zu 50%, dann zu 200% und als Resultat hat man entweder die Mittelpreis oder den Richtwert als Sachbezugswert dazu kommt die +/- Heizkosten.
Berechnung Beispiel 2021
100 m² Dienstwohnung in Verbraucherort Wien, Marketmiete Mittelpreis ist € 1000,00 Richtwertgesetz vom Jahr 2021ist € 5,81 und Wohnzustand ist Niedrig, Wie bewertet man?
- Wert (1) Richtwert wäre 100 * 5,81 ist € 581,00 Wohnzustand 30% Abzug ergibt € 406,70
- Wert (2) Mittelpreis (-25%) € 750,00
- Vergleich (1-min) 50% des Richtwertes € 203,35 als minimale Grenze.
- Vergleich (1-max) 200% des Richtwertes € 813,40 als maximale Grenze.
- Der Wert (2) (€ 750,00) liegt innerhalb der Vergleichswerte (1-min) und (1-max) Somit ist Richtwert(1) als vorläufiger Sachbezugswert heranzuziehen.
- Dienstgeber zahlt die Heizkosten selbst dann, addiert man Zuschlag von 100 m² * 0,58
- Ergebnis wäre dann € 406,70 + € 58,00 = € 464,70
- Weitere Information finden Sie hier
Berechnung Beispiel 2023
Dienstgeber Eigentum 100 m² Dienstwohnung in Verbraucherort Wien, m² Mittelpreis ist € 12,97 Richtwertgesetz vom Jahr 2023 ist € 6,15 und keine Abschläge, Wie bewertet man?
- Wert (1) Richtwert wäre 100 * 6,15 ist € 615,00.
- Wert (2) Mittelpreis € 1297,00(-25%) € 972,75
- Vergleich (1-min) 50% des Richtwertes € 307,50 als minimale Grenze.
- Vergleich (1-max) 200% des Richtwertes € 1230,00 als maximale Grenze
- Der Wert (2) € 972,75 liegt innerhalb der Vergleichswerte (1-min) und (1-max) Somit ist der minmale Wert(1) als vorläufiger Sachbezugswert heranzuziehen.
- Sachwert wäre Wert(1) € 615,00
- Dienstgeber zahlt die Heizkosten selbst dann, addiert man Zuschlag von 100 m² * 0,58 ist € 58,00
- Ergebnis wäre dann € 615,00 + € 58,00 = € 673,00
- Wenn der Dienstnehmer die Betriebskosten bezahlt dann wird Wert(1) um 25% Abschlag gekürtzt, 615,00 - 25% = € 461,25
- Ergebnis wäre dann € 461,25 + € 58,00 = € 519,25
Berechnung Dienstgeber Mietwohnung Beispiel 2023
Dienstgeber Dienstwohnung in Miete 80 m² in Verbraucherort Burgenland, Miete inkl. Betriebskosten € 950,00,Richtwertgesetz Jahr 2023 ist € 5,61 pro m², Abschlag für Portier und Dienstnehmer zahlt Betriebskosten selbst. Wie bewertet man?
- Richtwert wäre 80 m² * 5,61 ist € 448,80.
- Abschlagsatz 35% für Portier 448,80 - 35% ist € 291,72.
- Abschlagsatz 25% für Beriebskosten 291,72 - 25% ist € 218,79.
- Vergleichswert (1) wäre € 218,79.
- Miete abzuglich bezahlte Betriebskosten des Dienstnehmers € 950,00 - 0,00 € 950,00
- Vergleichswert (2) Miete exkl. Bk. € 950,00 -25% ist € 712,50
- Vergleichswert (2) € 712,50 ist großer als Vergleichswert (1) somit ist er als Sachwert anzunehmen.
- Dienstgeber zahlt die Heizkosten dann, addiert man Zuschlag von 80 m² * 0,58 ist € 46,40
- Ergebnis wäre dann € 712,50 + (DG € 46,40 - DN 0,00)= € 758,90
- Hätte man die Heizkosten genau ermitteln können dann, rechnet man die Heizkosten Differenz zwischen Dienstgeber und Dienstnehmer.
- 712,50 +/- Heizkosten Differenz 100,00! Ergebnis wäre dann € 612,50!
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